¿HIPOTECAR PARA COMPRAR? ¡A VECES ES MEJOR ALQUILAR!

Existe la creencia que es mejor comprar que alquilar, pero no siempre es así.

En ocasiones, es mucho mejor alquilar que comprar, y vamos a explicar por qué de una forma meramente financiera y matemática, dejando las emociones a un lado (ya que en el 80% de las ventas de propiedades, entra en juego el factor emocional).

Esto solo es válido para compras con financiamiento bancario, ya que si la compra es sin financiamiento, en casi todas las ocasiones es mejor comprar que alquilar, si el precio y el conocimiento del mercado es el adecuado (aquí la importancia de asesorarse bien y acudir a especialistas).

Si tienes que solicitar un crédito, quiere decir dos cosas:

1. Que no tienes todo el dinero para comprar la propiedad.

2. Que prefieres solicitar un crédito para no descapitalizarte.

Pero en cualquiera de los supuestos, debemos analizar en detalle qué significa un crédito bancario, en qué gastos nos vamos a ver inmersos y qué obligaciones conlleva.

Digamos que vamos a solicitar un crédito por el 80% del valor de la compra y que se trata de una propiedad de $300,000. Es decir, nuestro crédito va a ser de $240,000.

Cuando formalizamos un crédito, el banco nos cobra gastos de gestión, comisión y honorarios de abogados…. Pero este ítem casi nunca importa porque te lo suelen sumar al valor del crédito. Así que ¡NO IMPORTA! 1,5% de comisión, más otro 3% en honorarios son unos $10,000 que no teníamos previsto tan siquiera gastar pero que el banco nos está prestando.

Ahora bien, una vez formalizado el crédito y contentos con la compra, empieza la triste realidad. El banco te cobra tres conceptos:

1. Intereses

2. Aporte a capital

3. Seguro

Por este orden, al final del día, del total que pagas al mes (digamos $2,000), un 86% son intereses, un 4.9% es seguro y solo un 8,6% de esos $2,000 se usan para pagar el préstamo como tal. Es decir, estás pagando solo $172 de los $240,000. Todo lo demás son intereses y seguro.

Luego tenemos que sumar los gastos de mantenimiento de la propiedad, que digamos son unos $250 al mes.

Además, tenemos que sumar los impuestos territoriales, que podrían ser unos $1,200 anuales, lo que supone otros $100 al mes.

Si sumamos todo esto, estamos pagando entre hipoteca, mantenimiento e impuestos un aproximado de $2,350 al mes para una propiedad que estamos estimando en $300,000. Lo que nos representa realmente un 10% sobre el valor de la propiedad. Todo esto sin contar el gasto de agua y de luz.

Si alquilamos, podríamos encontrar esa misma propiedad por unos $1,800 mensuales, incluyendo la cuota de administración y los impuestos territoriales, ya que el inquilino no tiene que pagarlos. 

Esto supondría gasto total de $1,800 al mes, que suponen un 7.2% sobre los $300,000, es decir, te estás ahorrando un 2.8% anual sobre los $300,000, que son $8,400 al año.

Casi siempre en un mercado como el que estamos viviendo hoy, vale la pena alquilar siempre y cuando necesites un crédito bancario para cubrir un 70-80% del valor de la compra.

Ahora bien, si el valor del crédito es inferior al 50% del valor del mercado de la propiedad, entonces ya podría considerarse un ahorro y estaría justificado y cubierto inclusive alquilando la propiedad en los rangos de precios expuestos.

Esta es la triste realidad de un mercado inmobiliario saturado, en donde las propiedades existentes compiten fuertemente contra la emoción y el mercado hipotecario de los bancos. Por eso es importante conocer y saber en lo uno se va a meter antes de echarse al ruedo.

Nuestra experiencia en muchas ocasiones le puede ayudar a no tomar una decisión errada. Consúltenos.

MORTGAGE TO BUY? SOMETIMES IT IS BETTER TO RENT!

There is a belief that it is better to buy than to rent, but it is not always the case.

Sometimes, it is much better to rent than to buy, and we will explain why in a purely financial and mathematical way, leaving emotions aside (since in 80% of property sales, the emotional factor comes into play) .

This is only valid for purchases with bank financing, since if the purchase is without financing, in almost all occasions it is better to buy than rent, if the price and knowledge of the market is adequate (here the importance of advising well and going to specialists).

If you have to apply for a loan, it means two things:

1. You don't have all the money to buy the property

2. That you prefer to apply for a loan so as not to decapitalize yourself

But in any of the cases, we must analyze in detail what a bank credit means, in what expenses we will be immersed and what obligations entails.

Let's say we are going to request a loan for 80% of the value of the purchase and that it is a property of $ 300,000. That is, our credit is going to be $ 240,000. When we formalize a loan, the bank charges us management fees, commission and attorney fees…. But this item almost never matters because they usually add it to the value of the credit. So IT DOESN'T MATTER! 1.5% commission, plus another 3% in fees are about $ 10,000 that we had not even planned to spend but that the bank is lending us.

Now, once the credit is formalized and happy with the purchase, the sad reality begins. The bank charges you three concepts:

1. Interests

2. Capital contribution

3. insurance

In this order, at the end of the day, of the total you pay per month (say $ 2,000), 86% are interest, 4.9% is secure and only 8.6% of that $ 2,000 is used to pay the loan as such. That is, you are paying only $ 172 of the $ 240,000. Everything else is interest and insurance.

Then we have to add the maintenance costs of the property, let's say it's about $ 250 a month.

In addition, we have to add territorial taxes, which could be about $ 1,200 per year, which is another $ 100 per month.

If we add all this, we are paying between mortgage, maintenance and taxes an approximate $ 2,350 per month for a property that we are estimating at $ 300,000. What really represents us 10% on the value of the property.

If we rent, we could find that same property for about $ 1,800 per month, including the administration fee and territorial taxes, since the tenant does not have to pay them. This would mean a total expenditure of $ 1,800 per month, which represents 7.2% of the $ 300,000, that is, you are saving 2.8% annually over the $ 300,000, which is $ 8,400 per year.

Almost always in a market like the one we are living today, it is worth renting as long as you need a bank credit to cover 70-80% of the purchase value.

If the value of the credit is less than 50% of the market value of the property, then it could already be considered a saving and would be justified and covered even by renting the property in the ranges of exposed prices.

This is the sad reality of a saturated real estate market, where existing properties compete strongly against the excitement and mortgage market of banks. That is why it is important to know and know what one is going to get into before getting into the ring.

Our experience can often help you not make a wrong decision. Ask us